Presentazione primo rapporto OCA

È stato presentato lo scorso mercoledì 31 gennaio nella Sala Alessi di Palazzo Marino il primo Rapporto OCA sulla casa abbordabile. Erano presenti, tra gli altri, gli assessori Pierfrancesco Maran e Giancarlo Tancredi (rispettivamente Assessore alla Casa e all’Urbanistica del Comune di Milano), Massimo Bricocoli e Marco Peverini del Politecnico di Milano, Alessandro Maggioni (presidente Consorzio Cooperative Lavoratori) e Vincenzo Barbieri (Presidente Delta Ecopolis).

Un rapporto che, nel periodo 2015-2021,vede i prezzi delle abitazioni milanesi crescere tre volte più velocemente rispetto ai salari, con conseguenze significative sul profilo demografico della città. I canoni di locazione crescono invece 1,7 volte più velocemente rispetto allo stesso parametro. Il costo medio per una casa in affitto è di 160 euro annui al mq escluse le spese.

L’attività delle Cooperative, che dagli anni ‘50 ha consentito a oltre 1 milione di famiglie di stipulare contratti a canoni agevolati rispetto ai valori di mercato, diventa quindi fondamentale ai fini di ampliare l’offerta di immobili a prezzi accessibili sul mercato. dal momento che colma in parte un segmento di domanda che l’edilizia residenziale pubblica al momento non riesce a soddisfare. Vivere in cooperativa conviene: basti pensare che il canone medio in Delta Ecopolis è di 60 euro annui al mq.

Nei prossimi passaggi, in sintesi, i punti essenziali del rapporto, che è possibile consultare in modo esteso sul sito dell’Osservatorio.

GLOSSARIO ESSENZIALE

OSSERVATORIO CASA ABBORDABILE

Promosso e finanziato dal Consorzio Cooperative Lavoratori (CCL) e da Delta Ecopolis, Oca, Osservatorio Casa Abbordabile, nasce nel 2020 con l’obiettivo di monitorare le dinamiche di accesso e abbordabilità del mercato immobiliare. Nella stesura dei suoi rapporti si avvale della collaborazione del Politecnico di Milano, che cura il coordinamento e la regia scientifica.

L’attività dell’Osservatorio si esplica nella raccolta e nell’analisi di dati, nella promozione di seminari e convegni e in iniziative didattiche.

ABBORDABILITA’

L’abbordabilità (traduzione italiana del termine anglosassone affordability) è intesa come il rapporto tra reddito e spesa per il bene casa: per essere abbordabile, l’abitazione non dovrebbe superare il 30% del reddito. Definendosi operativamente come un rapporto tra due dati, l’abbordabilità è una qualifica da intendersi sempre come relativa.

COSTO ABITATIVO E REDDITO

Il costo abitativo rappresenta il primo termine che concorre a definire il concetto di abbordabilità. Rappresentano un costo abitativo tutte le spese connesse all’accesso e alla manutenzione dell’abitazione.

Reddito: coerentemente con la finalità del rapporto di intendere la casa come risposta a un bisogno, il rapporto fa volutamente riferimento al reddito (e in particolare al reddito individuale) piuttosto che al patrimonio.

IL RAPPORTO

ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE A MILANO

Il 2015, l’anno di Expo, è determinante nel marcare un momento di svolta nel rialzo dei valori immobiliari a Milano.

Da allora, le locazioni sono cresciute in valore assoluto (+22%), ma la crescita è determinata per l più da contratti transitori: solo una quota molto bassa di locazioni è destinata agli affitti a canone concordato e agevolato studenti. I nuovi contratti, inoltre, si caratterizzano per un marcato aumento dei canoni (+33,8% tra il 2015 e il 2021)

Anche le compravendite sono aumentate, insieme però al prezzo al metro quadro (mediamente +40,7%). La crescita dei prezzi, riscontrabile in tutta la città, è particolarmente evidente in alcuni quartieri. E’ significativo notare come l’89% dei permessi a costruire siano stati concessi a privati, a fronte del 9% circa delle cooperative di abitazione e di una limitatissima partecipazione degli Enti Pubblici (1,1%)

Nello stesso periodo, i redditi a Milano hanno dimostrato tutta la loro inadeguatezza a far fronte alle evoluzioni del mercato immobiliare: un operaio medio può permettersi appena 12 mq nel centro storico, 17mq nelle aree semicentrali e 30 in quelle periferiche. Un impiegato, appena 16 mq nel centro storico, 23 nelle aree semicentrali e 40 nel resto della città.

MILANO NON E’ PIU’ UNA CITTA’ PER LAVORATORI

Quali sono quindi, in sintesi, le conseguenze di lungo termine di queste distorsioni?
– Ridefinizione del profilo demografico della città, che si allontana dal modello europeo della “città per i lavoratori”

– Espulsione dalla città dei key workers indispensabili all’erogazione di servizi essenziali (personale sanitario, tramvieri, insegnanti)

– Disgregazione della coesione sociale e aumento della conflittualità tra chi partecipa alla crescita e chi la subisce

I dati individuati dal report tratteggiano quindi un quadro allarmante per il futuro. Un sistema cooperativo in salute rappresenta senza dubbio un importante correttivo, ma un’inversione radicale della rotta è possibile solo con la ripresa, auspicata, di politiche centrali e strutturali a sostegno dell’accesso alla casa.